Contenu Principal

L'économie du projet

Un équilibre économique différent

L’équilibre économique d’un bâtiment BBC-effinergie doit faire l’objet d’une analyse affinée par rapport à celle généralement réalisée sur un projet classique.

Le maître d’ouvrage doit pouvoir s’affranchir du réflexe de chercher l’investissement minimal, raisonnement à court terme, qui conduit, à un coût disproportionné de gestion du bâtiment tout au long de sa vie.

Ainsi, étudier le coût d’un projet en incorporant tous les éléments se rapportant au dit projet pendant toute sa durée de vie potentielle (notamment les charges ou risque d’impayé de loyer, valeur patrimoniale à long terme, …), permet de prendre en compte le futur dans les choix du présent.

Des surinvestissements très différents suivant l'approche suivie

On pourrait envisager de voir un bâtiment BBC-effinergie comme un bâtiment classique dans lequel on aurait simplement utilisé des produits plus performants. Ceci conduirait nécessairement à des surinvestissements importants.

L’approche recommandée consiste à repenser globalement la conception du logement pour atteindre l’objectif. Mieux orienter le bâtiment, limiter les décrochements, construire plus compact, ... sont des éléments architecturaux qui peuvent entraîner à la fois une réduction importante des coûts et une meilleure performance énergétique.

Réduire les déperditions du bâtiment va permettre de réduire la taille et donc le coût du système de chauffage. On peut même choisir, comme le font les acteurs de la construction passive, de sur isoler à un point tel que l’on n’ait plus besoin de réseau de distribution et d’émetteurs de chauffage, celui-ci passant par la ventilation. Il peut y avoir là une source d’économie.

D’un autre côté, une ventilation double flux, des triples vitrages, une production d’eau chaude solaire nécessitent des surinvestissements qui devront être optimisés en fonction des besoins spécifiques du logement.

Pour trouver les compromis intelligents pour chaque opération, une analyse thermique plus poussée devra être financée. Cet investissement en amont est la garantie de surinvestissements moindre et bien orientés.

Les approches financières et bancaire du projet BBC-effinergie

Un projet immobilier BBC-effinergie a des caractéristiques financières différentes d’un projet classique.

En effet, BBC-effinergie est souvent justifié sous l’angle d’un coût global avantageux. Axé sur un investissement initial supérieur à un projet standard, cette mise de départ est largement compensée par une économie de charges et d’exploitation (eau, énergie, ...) supérieure à ce même projet standard et importante dans le temps.

L’approche financière peut être délicate. En effet elle se base sur le poste investissement pour apprécier l’endettement du porteur de projet. De plus les économies de charges sont appréciées à la date du projet et non dans le temps de vie ce qui en minimise la portée (non prise en compte de l’évolution des coûts des énergies). Un projet BBC-effinergie peut être évalué pour le porteur du marché comme un projet immobilier nécessitant un investissement supplémentaire par rapport à un projet classique donc impliquant un endettement plus fort de ce porteur de projet. Cet endettement plus important présente alors un risque sur le projet.

De fait, le temps de retour sur investissement plus important peut présenter des risques de blocage d’un projet BBC-effinergie par la partie financière. Pour pallier ce blocage la collectivité décide parfois d’intervenir sous forme de subvention pour absorber le surcoût à la construction, subvention au cas par cas donnant naissance à des projets pilotes. D’autre part, un investissement plus fort impacte les conditions de vente des logements avec un coût au m² supérieur à celui du marché donc un risque de marché par la mévente du logement.

La réponse bancaire pour le neuf

De manière générale l’offre bancaire pour les logements neufs écologiques de type BBC-effinergie est très jeune et portée par quelques banques pionnières.

Pour faciliter au porteur du projet la création et la commercialisation des logements, ces banques ont mis en place des financements adaptés sous forme de prêts bonifiés. Ceci permet au particulier acquéreur d’obtenir un prêt à taux réduit par rapport au marché. Ce mécanisme absorbe tout ou partie du surinvestissement lié au logement. Les premières banques à avoir construit ce type de prêt pour les logements neufs sont le groupe Banque Populaire pour les particuliers et de la Caisse des dépôts et consignations pour les collectivités. Peu de banques annoncent encore aujourd’hui des prêts écologiques pour
le neuf. Il convient donc de construire avec son banquier une offre dédiée qui prenne en compte les caractéristiques de ce marché et pour faciliter la vente de ces biens.

Il est aussi possible, dans le neuf, de coupler à ces prêts d’autres financements bancaires dédiés portés par les conseils régionaux ou autres collectivités ou les organismes du 1 % logement. Ces financements ont aussi la caractéristique d’être bonifiés pour absorber ce fameux temps de retour sur investissement plus long. Certaines régions ou autres collectivités commencent à élargir des prêts cobonifiés avec les banques pour des logements neufs. Ces prêts portent sur les énergies renouvelables et/ou l’isolation.

Dans certains montages en collectif, il peut être utile de travailler très en amont avec le syndic de copropriété. Ce dernier, intégré le plus en amont possible du projet, avant le dépôt de permis de construire peut ainsi parfaitement être informé de la maintenance des équipements nouveaux et en faciliter l’intégration dans la vie du bâtiment. Un dispositif de tiers financement peut aussi être étudié par le syndic pour financer à part le poste matériel énergie par exemple. Dans d’autre cas, le poste photovoltaïque est étudié comme un poste isolé du reste du financement.

Des aides financières de l'état et des régions

Au moment où ce guide est rédigé, des discussions dans le cadre du Grenelle de l’Environnement sont en cours pour définir les aides qui seront associées à la réalisation de bâtiments BBC-effinergie.

De nombreuses Régions ont lancé des appels à projets régionaux en partenariat avec l’ADEME afin d’expérimenter la mise en oeuvre du label BBC-effinergie et compenser ainsi une partie des surcoûts d’investissement.

Le site de l’association effinergie tient à jour les dernières informations sur le sujet.

Des économies de charges importantes

Les économies d’énergie permises par un logement BBC-effinergie conduisent à un coût de fonctionnement réduit du logement.

Exemple d’approche économique en maison individuelle de 120 m2 :

Un surinvestissement de 150 €/m2 de surface habitable permet généralement à une maison de devenir «basse énergie». Avec un éco-prêt sur 10 ans (TEG de 3,8 %), le montant total à rembourser pour une maison de 120 m2 serait d’environ 22 000 €.

A euros constants et selon trois scénarios d’augmentation annuelle du coût de l’énergie de 3, 6 et 9 %, les économies générées sur le budget «énergie» pendant 30 ans - entre une maison conforme à la Réglementation Thermique 2005 et une maison BBC-effinergie - varient de 25 000 € à 75 000 €, pour un coût de l’énergie moyen de 0,07 €/kWhep pour la première année (voir graphique).

Un propriétaire occupant réaliserait donc une opération positive dès une augmentation du coût de l’énergie de 3 % (taux inférieur au taux observé ces dernières années pour le fioul).

Un terrain moins cher ou plus facile à trouver

L’obtention du label BBC-effinergie peut permettre de bénéficier d’un dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS), ce qui a pour effet, de construire le même logement en dépensant moins pour le terrain, ou de construire plus de surface pour un terrain donné.

Certaines municipalités ou aménageurs mettent en place des exigences de qualité sur les bâtiments qui se construisent. Ceci peut faciliter encore l’accès au foncier pour les logements BBC-effinergie.

Moins de «turn-over» et une solvabilité des locataires plus durable

L’augmentation du coût de l’énergie risque de mettre en difficulté financière une partie importante des locataires ; ce qui peut augmenter le risque des impayés de loyer.

Proposer à la location des logements BBC-effinergie, c’est limiter fortement ces risques d’impayés et le phénomène de «turn-over» rencontré sur des logements non confortables et/ou dont les charges sont trop importantes.

Une facilité de revente et une plus value notable

Le surcroit de confort et de qualité obtenus entraînent une valeur du logement supérieure lors de la revente. En Suisse, les banquiers estiment que les logements Minergie® (équivalent Suisse d’effinergie) ont une valeur à la revente supérieure de 12 % à l’habitat conventionnel, pour un surcoût moyen d’investissement de 6 %.

Par ailleurs, on peut intégrer qu’avec, d’une part une énergie et des réglementations en constante augmentation, d’autre part une lisibilité accrue de la performance énergétique des bâtiments (étiquette énergie), les logements BBC-effinergie sont mieux adaptés à l’évolution de la demande et seront plus faciles à louer ou à revendre.

Une source de revenus réguliers

A l’heure actuelle la mise en place sur un bâtiment de systèmes photovoltaïques reliés au réseau va permettre de revendre de l’électricité à un tarif fixé à l’avance.

Le surinvestissement consenti pour installer un tel système peut être considéré comme un placement, dont le taux de rentabilité vaut celui de bien des placements bancaires.